2023展馆管理技术方案 （精选文档）

展馆管理技术方案 [objectObj下面是小编为大家整理的展馆管理技术方案 ,供大家参考。

　　管理大纲

　　一、整体管理方案

　　天津市规划展览馆位于河北区博爱道30号，2009年1月23日正式开馆，规划

　　展览馆主体结构类型为钢筋混凝土框架，建筑面积30998．26㎡，其中地上建筑

　　面积14955㎡，地上布展面积约10000㎡，地下二层，地上三层，局部四层，建

　　筑物总高度为22．4m。一至三层为展区，共分为十六个展区，局部四层为办公

　　区。

　　天津市规划展览馆不仅为城市规划精细化管理提供了有力支撑，成为政府规

　　划决策与社会各界沟通的桥梁，为国内外专家、城市投资、建设者提供学术报告、规划咨询的场所，也成为普通市民了解、参与、监督城市发展的最系统、直观、生动、快速的有效途径。因此，我们将基于工程本身的规划设计理念，使物业管

　　理服务的软件与工程配套的硬件设施完美融洽，通过预防、预判、预演使各类故

　　障隐患在萌芽状态得以解决，来提升设施设备有效的运行。在管理上要求体现的是便捷的配套服务、专业的客户服务、安全舒适的参观环境。

　　（一）房屋及设备、设施管理方案

　　1、工程日常巡查与维护计划

　　（1）巡查计划(巡视方式为设备制巡视方式)

　　日常维修

　　序号

　　类别

　　工程

　　计划

　　方案

　　标准

　　实施效

　　果

　　墙灯

　　1）按作业

　　1）线路无老

　　1）保持

　　规程维护；

　　化；

　　每季检修

　　灯具外

　　照明

　　投光灯

　　2）对于破

　　2）照明设施

　　观良好；

　　线路一遍。

　　损灯具及

　　清洁完好；

　　老化线路

　　3）灯具施工

　　2）照明

　　系统正

　　进行更换。

　　技术标准。

　　常有效

　　启用；

　　/

　　33）照明

　　其他照

　　设施线

　　明

　　路正常

　　完好。

　　排水管

　　1）管道

　　消防

　　1）排水管施

　　畅通，无

　　设施

　　每周检查

　　一遍，发现

　　水泵结

　　工程人员

　　及排

　　水管

　　按相关维

　　工技术标准；

　　堵塞；

　　合器

　　问题，及时

　　修规程实

　　2）消防设施

　　2）无泄

　　网

　　维修。

　　施。

　　施工技术标

　　露；

　　准。

　　3）消防

　　设施正

　　常有效。

　　标识牌

　　工程人员

　　1）标志

　　公共

　　每周检查

　　标志

　　设施

　　警示牌

　　一遍，及时

　　按相关维

　　1）标识无污

　　设施完

　　维修。

　　修规程实

　　积、破损；

　　好；

　　施。

　　2）安放牢固。

　　2）标志

　　无损。

　　每周检查

　　玻璃

　　工程人员

　　1）墙地面整

　　1）整洁

　　玻璃通

　　一遍，发现

　　按相关维

　　洁，无损坏；

　　畅通；

　　通道

　　道

　　问题，及时

　　修规程实

　　2）通道畅通；

　　2）墙面

　　维修。

　　施。

　　3）结构完好。

　　无破损

　　或污迹。

　　/

　　3摄像监

　　控系统

　　1）每天对

　　摄像系统

　　监视器、控

　　公共

　　制器、摄像

　　1）系统

　　性能良

　　智能

　　化系

　　头外观及

　　由工程人

　　好，正常

　　员按相关

　　智能化系统

　　运行；

　　控制性能

　　维护保养标

　　统及

　　维修规程

　　检查一遍；

　　避雷

　　设施

　　2）每月对

　　实施。

　　准。

　　2）设施

　　完好，整

　　洁有序，避雷系统

　　无破损。

　　外观性能

　　检查；

　　避雷系

　　统

　　/

　　31）各系统

　　电脑外观，运行情况，传输线，传

　　输性能，软

　　件及数据

　　检查一遍。

　　2）每天对

　　各类弱电

　　系统巡查，智能控

　　制中心

　　对问题记

　　录并及时

　　联系维保

　　单位到场

　　并协助其

　　解决同时

　　告知馆方，小型工程

　　人员程人

　　员及时维

　　修。

　　每天对各

　　1）系统

　　电子显

　　类弱电设

　　备完好状

　　性能良

　　由专业工

　　示器、触

　　弱电

　　摸屏、电

　　态进行巡

　　程人员按

　　智能化系统

　　好，正常

　　设备

　　脑控制

　　查，并进行

　　相关维修

　　维护保养标

　　运行；

　　器等弱

　　电设备

　　记录及时

　　联系维保

　　规程实施。

　　准。

　　2）设施

　　完好，整

　　洁有序，单位到场

　　无破损。

　　/

　　3并协助其

　　解决同时

　　告知馆方，小型维修

　　由物业工

　　程人员及

　　时进行维

　　修。

　　1）正常

　　1）相应建筑

　　安全使

　　由工程人

　　管理

　　管理用

　　每周检查

　　员按相关

　　部分维修保

　　用；

　　用房

　　房

　　一遍。

　　保养规程

　　养规程；

　　2）各项

　　实施。

　　2）电气、设

　　设施，设

　　备维修保养

　　备完好；

　　规程。

　　3）无改

　　建。

　　（2）维护检修计划

　　定期维护

　　序号

　　类别

　　工程

　　计划

　　方案

　　标准

　　实施效

　　果

　　1）按相关

　　作业规程

　　维护；路一遍。

　　清洁完好；

　　2）照明

　　投光灯

　　每季检修线

　　2）1照明

　　照明设施

　　观；

　　2）对于破

　　损灯具及

　　老化线路

　　进行更换。

　　3）照明

　　设施线

　　其他照

　　路完好

　　明

　　率达

　　100%以

　　上。

　　排水管

　　消防

　　1）消防栓及

　　水泵接合器

　　1）正常

　　设施

　　每两年油漆

　　水泵结

　　及排

　　水管

　　一次；

　　由工程部

　　1）开启灵

　　有效使

　　合器

　　2）消防栓半

　　年排水、检

　　修一次。

　　组织实施。

　　活；

　　用；

　　2）不渗漏。

　　2）外观

　　网

　　完好。

　　标识牌

　　1）每半年对

　　标志安放基

　　1）由工程

　　公共

　　础稳固情况

　　部负责实

　　标识、警示

　　1）安放

　　标志

　　设施

　　警示牌

　　进行检查维

　　施；

　　牌制作安装

　　稳固；

　　护；

　　2）每十五

　　及管理规

　　2）标识

　　2）半年对标

　　年更换一

　　次。

　　定。

　　清晰。

　　识维护一

　　次。

　　由工程工

　　1）安全

　　玻璃

　　玻璃通

　　每月对支撑

　　通道

　　道

　　框架及玻璃

　　程人员按

　　建筑分部修

　　正常使

　　进行检查；

　　作业规程

　　缮质量标

　　用；

　　实施。

　　准；

　　2）美观

　　完好。

　　智能化系统

　　公共

　　摄像监

　　对各系统的1）由工程

　　1）系统

　　智能

　　控系统

　　设施、设备

　　部按相应

　　维护保养标

　　良好运

　　/

　　3化系

　　避雷系

　　性能及连接

　　维护保养

　　准。

　　行；

　　统及

　　统

　　运行及传

　　规程实施；

　　2）设施、设备及

　　传输线

　　避雷

　　设施

　　输，显示情

　　2）系统设

　　况进行月

　　备每二十

　　检，季检和

　　年更换一

　　路完好；

　　年检。

　　控制中

　　次。

　　3）软件

　　及数据

　　心

　　完好正

　　确保存。

　　4）定期

　　检测

　　1）系统

　　对各系统的电子显

　　设施、设备

　　示器、触

　　性能及连接

　　弱电

　　由工程部

　　良好运

　　行；

　　2）设施、摸屏、电

　　运行及传

　　按相应维

　　智能化系统

　　设备及

　　设备

　　脑控制

　　输，显示情

　　护保养规

　　维护保养标

　　传输线

　　器等弱

　　况进行月

　　程实施；

　　准。

　　路完好；

　　电设备

　　检，季检和

　　3）软件

　　年检。

　　及数据

　　完好正

　　确保存。

　　/

　　31）每月检修

　　一次设施、设备；

　　2）半年检查

　　一次电气线

　　路；

　　1）相应建筑

　　1）整洁、由工程部

　　部分维修保

　　安全、正

　　管理

　　管理用

　　按相应维

　　养规程；

　　常使用；

　　用房

　　房

　　3）已年粉刷

　　护保养规

　　2）相应电气

　　2）设施、一次；

　　程实施。

　　设备维修保

　　设备完

　　4）每年对其

　　养规程。

　　好。

　　他建筑部分

　　维护一次。

　　2、房屋日常维护标准

　　（1）

　　按照《物业管理条例》、天津市房屋管理相关规定对房屋及配套设备

　　设施进行房屋查验。

　　（2）

　　按照国家工程验收标准实施房屋查验工作。

　　（3）

　　接管验收中发现的问题应该以书面形式反馈开发公司并对开发公司

　　的维修改善情况进行验证复查。

　　（4）

　　按有关法规政策规定约定，对房屋和配套设施进行管理活动。

　　（5）

　　在房屋接管时，工程经理指定专人接收所有管理用房钥匙和设备房

　　钥匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确认。

　　（6）

　　房屋接管验收时应对每块水电表进行核对，确保不存在线路接错、标识标错现象。

　　（7）

　　外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无起鼓、无脱

　　落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

　　（8）

　　房屋、楼道设施、天台、雨水管道每月至少进行一次全面巡查，发

　　现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。

　　（9）

　　柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无

　　筋露等，发现问题及时联系维保单位到场并协助馆方进行处理,并留下记录。

　　/

　　3（10）格栅吊顶牢固，无面层剥落和明显裂缝。

　　（11）楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，确保

　　使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

　　（12）公共门窗、幕墙牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

　　（13）每周定期检查，保证屋面、公共阳台排水通畅，无杂物堵塞下水管

　　道。

　　（14）定期检查，保证楼道及公共部位地面、内墙及天花板整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象；对外墙、天面、窗体渗漏及时处理。

　　（15）每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需

　　进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，及下雨、雪前应对屋

　　面进行一次清扫。

　　（16）保存房屋及相关设备设施施工单位、联系人、联系电话。

　　3、设备、设施保养、检修制度与标准

　　（1）建立完备的设备台帐和设备技术档案：对管理范围内的设备，实行电

　　脑存档，设备的相关资料直接存放在电脑软件中，相关资料如：设备型号、投入

　　使用时间、厂家、保养内容、保养更换的主要部件等资料。

　　（2）维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

　　（3）公用设备设施按照工程配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件设

　　有应急方案和现场处理措施、处理记录。

　　（4）水、电、电梯、空调、监控等设备运行人员技能熟练、严格遵守操作

　　规程及保养规范。

　　（5）展厅灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率

　　100%，按规定时间定

　　时开关。

　　（6）设备用房整洁，主要设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有明显

　　标示和防范措施。

　　（7）在接到相关部门的停水、停电通知后，按规定时间提前通知展馆负责

　　人。

　　/

　　3（8）设备出现故障时，工程人员及时到达现场，设备零修合格率达到

　　100%，一般性维修不过夜。

　　4、公共设施设备服务保障措施

　　（1）实施设备四级保养检修制度

　　①日检：日常巡视检查维护，检查设备运行状态是否正常；

　　②月检：运行状态检查，对设备进行功能测试；

　　③季（半年）检：维护性修理，对设备进行清扫；

　　（2）操作制度办法

　　①工程服务部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视，将检查

　　巡视结果情况填写至《设备设施巡视记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，并在

　　《设备设施巡视记录表》上签字确认。

　　②工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时，须记录本次报修的详细

　　内容，工程人员依据报修内容现场进行维修，维修完毕后由工程主管对维修效果

　　进行现场评估，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

　　③遇有紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知工程工程主管并做统一调

　　动安排，并通知展馆主管领导，第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进

　　行处理，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。

　　④工程服务部无法自行维修需对外委托维修的工作，工程工程主管应上报展

　　馆负责人审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。

　　5、空调系统维护标准

　　（1）电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于

　　0、5兆欧；电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。

　　（2）采暖循环水过滤器要求维保单位每年清理一次，过滤网按照水泵和系

　　统设备要求配备，一般要求粒度小于

　　0、2毫

　　M。过滤器，排污阀，旁通阀无锈

　　蚀、无泄漏、开关灵活。

　　（3）空调系统使用高位水箱补水的，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。溢流水

　　管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；变频补水的，热水膨胀控制装置安全可靠，/

　　3膨胀压力设定准确有效；变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作

　　稳定可靠；补水压力控制准确稳定，波动压力小于0、05兆帕；采用闭式定压补

　　水，应按设计要求每两小时检查一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。

　　（4）空调冷却塔噪音小于

　　65分贝，风扇转速风量达到设备要求。防鼠、防

　　虫措施完好，滤网干净，无大量污物；冷凝水畅通，转动部位无异常声音；接水

　　盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢

　　流；冷却水、冷冻水的水质经过检查符合要求。

　　（5）冷却塔风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动；布水器出水角度一

　　致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。

　　（6）离心式冷水机组压缩机运行时油温高于

　　43度，运行时润滑油应有

　　103—207KPA

　　压力；冷凝器有

　　690—1450KPA

　　压力，温度范围在

　　15度—41度之间；

　　蒸发器压力范围

　　410—550KPA，制冷剂温度范围在

　　度—度之间。

　　（7）空调系统电气部分保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。

　　（8）水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升，电机运行无杂音，无碰撞冲击声；电机三相不平衡电流不超过额定电流的5%，运行电流不超过额定电流的110%；风机盘管出口风速、温度达到额定值，风机

　　控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全；电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额

　　定电流；盘管无漏水现象，保温良好；出风口温度达到设备要求。风机盘管回风

　　过滤网每半年清洗一次。

　　（9）经常巡视，保证巡视频次要求，确保机组、水泵等设备运行良好，当

　　发生异常先兆和紧急事故时，实施预先采取的相应措施，防止事故进一步扩大，并第一时间联系维保单位到场并通告、协助馆方进行处理，做好相关记录。

　　6、电梯维护标准

　　（1）正常运行要求

　　①电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不

　　大于

　　牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在

　　200—30牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负

　　7mm

　　以内。

　　②轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探

　　11/

　　3头的从监控中心能看清乘客面孔；停电后至少维持半小时照明供电。

　　③电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及

　　异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；轿

　　箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。

　　（2）维护保养要求

　　①电梯年检合格证、维修保养合同完备，对分包方的工作及人员有效的监督

　　管理制度。

　　②机房要求配备有定时功能的风扇或空调，温度低于

　　40℃；机房要求配置

　　板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。

　　③电梯外壳接地电阻小于

　　欧姆，动力线绝缘电阻大于

　　0、5兆欧，控制线

　　绝缘电阻大于

　　0、5兆欧。

　　④控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无

　　积尘现象；主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在

　　5%范

　　围内。

　　⑤各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

　　⑥轿箱门刀对厅门地砍间隙为

　　5—毫

　　M。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为

　　25毫

　　M。门厅锁啮合应不小于

　　毫

　　M。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端

　　距地砍应为

　　5—毫

　　M。门垂直误差不大于

　　0、5毫

　　M。

　　⑦曳引机电动机轴承温度应不高于

　　8度，电动机连接紧固，无晃动，电机

　　无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。

　　⑧曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨擦现象。制动系统工作可靠

　　性，无不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙

　　0、毫

　　M。制动器线圈温升不超过

　　相应电梯温度要求范围。

　　⑨曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱

　　体连接紧密不应漏油。减速器的机件和轴承温度应不高于

　　75度，油温不高于

　　85度。减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。

　　⑩井道照明最高与最低位置

　　0、5M

　　装一盏灯，中间每隔

　　7M

　　装一盏灯。

　　（3）轿厢导轨导靴维护保养要求：

　　12/

　　3①导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位。

　　②检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于

　　毫

　　M，间隙应

　　均匀。

　　③导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无

　　松动，无锈蚀。

　　（4）缓冲器维修保养要求：

　　①油压缓冲器用油凝固点应在负

　　度以下，油面高于最低要求油位。

　　②缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

　　③缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于

　　9秒。

　　（5）安全钳维修保养要求：

　　①传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑

　　脂，其动作应灵敏可靠。

　　②安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为

　　毫

　　M

　　左右。

　　（6）钢丝绳维修保养要求：

　　①轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

　　②钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于

　　90%，钢丝绳表

　　面没有油泥的现象，平层记号明显；导轨要求无生锈、无油泥的现象。

　　7、消防设备维护标准

　　（1）消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压罐没有漏

　　气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自

　　行启动。

　　（2）温感、烟感、手动报警按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报

　　警对讲等报警设备能够正常报警；工程应建立烟感、温感地址码清单，并和实际

　　情况相符。

　　（3）消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进

　　行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能

　　够控制开启。

　　（4）消防广播、消防警铃能够发挥作用，展馆内各楼层和消防通道按规定

　　设有疏散指示；

　　疏散图），在停电的情况下能够正常发光半小时。没有消防广播

　　（13/

　　3的，应及时通知维保单位。

　　（5）设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用。

　　（6）启动后会对设备造成损坏的设备必须有防止误动作的措施，防止误动

　　作的措施不能影响紧急情况下启动这些设备。

　　（7）工程的技术人员熟悉消防设备的位置、各部分的用途和操作方法，控

　　制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项。

　　（8）消防系统每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时告知馆方，同时

　　联系维保单位到场并协助其解决，同时进行记录。

　　（9）消防水泵、喷淋水泵指示表参数做好记录，要求消防水泵、喷淋水泵

　　供水系统启动不堵转跳闸；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；水流开关、水压

　　力开关动作准确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定。

　　（10）水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低

　　区。消火栓每季度至少进行一次全面检查并张贴检查标识，消火栓外表、相关使

　　用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整，箱门灵活完好。

　　（11）消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功

　　能完备无损坏。喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验

　　并记录。

　　（12）消防系统由专门培训的负责人定期检查和维护。

　　8、给排水设备维护标准

　　（1）采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰

　　尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负

　　0、03MPA

　　范围内。

　　（2）排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能造成其他损失的积水

　　坑应该装设超高水位报警装置。下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。

　　各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。

　　（3）水箱加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网。

　　水箱有液位显示标识，有总容积标识；水箱设置有高水位、低水位报警（楼顶水

　　箱根据实际需要确定）；经过水箱的水质有符合国家要求的检测报告。

　　（4）生活水箱按规定要求定期清洗消毒，水质由卫生防疫部门采样化验并

　　提供水质鉴定书。

　　14/

　　3（5）水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口

　　有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。

　　（6）各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹，设有软连接破裂后防止水喷射到控制柜上的措施。

　　（7）各种水泵没有异常声音，无异常震动，机油位正常，未混入水份；电

　　机运行电流在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏；油位在油标范围内。

　　（8）止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动

　　控制阀门能正常工作。

　　（9）各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水。

　　（10）给排水设备每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时告知馆方同时

　　联系维保单位到场协助其解决，并留下记录。

　　（11）如果一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不能固定一台使

　　用。

　　（12）雨水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。

　　（13）排除给排水设备故障一般不超过

　　小时，若

　　小时内无法解决的重要

　　部位故障，将故障原因、解决方案、解决时间书面上报。

　　（14）水泵房及机组设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍，各供水泵的主

　　泵和备用泵规定定期轮换一次。

　　9、供配电系统维护标准

　　（1）所有低压配电柜、控制柜（箱）上张贴有标明设备编号、用途和责任

　　人的标识。

　　（2）变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内。

　　（3）变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端无照明等悬挂物。

　　（4）尚未抄表到户的工程，配置有多台变压器的，要研究将负荷合并的可

　　能性，尽量减少基本电费的支出。

　　（5）配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部装置无异常声响、无焦糊气味，卫生状况良好，标识准确。电流值在额定范围内，三相不平衡电流

　　在

　　25%范围内。

　　（6）供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫；配电柜、操作

　　15/

　　3箱（柜）、设备底座接地电阻值小于

　　欧姆。

　　（7）供配电系统每日由技术员进行巡视检查；属于三级用电负荷的总配电

　　房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配

　　电设备每日至少巡视检查四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备

　　每两小时须巡检一次并记录（地方法规有特殊要求的按照法规操作）。

　　（8）停用的开关应打到“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标识。

　　（9）配电柜内部各二次线路端子处连接紧密，线号完好规范，连接螺栓无

　　松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮正常；供电主回路触头无发

　　热，开关、线路温升在正常范围内，柜后零线连接牢固。

　　（10）电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电容

　　壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于

　　0、,功率因数不小于

　　0、9。

　　115兆欧

　　（）

　　双电源柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响。

　　（12）对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）应该上锁，钥匙应编号，在控制中心保存有备用钥匙。

　　（13）所有设备房、配电箱（柜）的钥匙需由专业人士持有。设备房、配电

　　箱（柜）的卫生清洁工作需由设备管理责任人负责。

　　（14）变配电房电气设备每年定期由供电公司进行预防性电气实验，实验报

　　告均妥善保管存档。

　　10、设备房管理标准

　　（1）设备房配置：

　　①无人值守的设备房必须加锁，控制中心必须留有所有设备房的钥匙。

　　②所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥；地面、墙面整

　　洁，无积尘，保证通风良好，无渗、漏电现象，绝缘胶地板无破损。

　　③噪音和振动可能影响参观使用的设备房应该有保证游客不受影响的隔音

　　减震措施。

　　④所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每

　　15平方

　　M

　　配置

　　个

　　公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必须朝外（接管验收按照

　　天津市标准进行验收，物业按照验收现场进行有效管理）。

　　⑤《操作作业指导书》和《维修作业指导书》应上墙；配电房、电梯机房、16/

　　3电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计。

　　⑥设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。

　　⑦设备房要符合“四防一通风要求”，凡配电房内有两台以上变压器的，需

　　配备专人值班管理，且值班人员持有相关部门颁发的高压值班操作证。

　　（2）设备房标识：

　　①配合天津市规划展览馆完善所有设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提示。

　　②设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识；操作

　　有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。

　　③多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。

　　④设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人标

　　识。

　　（3）设备房环境：

　　①设备房内严禁吸烟，温度

　　4摄氏度以下，相对湿度

　　80%以下。

　　②严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。

　　③始终保持其室内清洁，做到无污迹、无灰尘、无垃圾，防止大量尘埃积聚

　　而引起高压放电，造成短路。

　　（二）秩序维护及消防安全工作管理方案

　　1、总则

　　（1）仪表整洁、言行举止得体。

　　（2）模范遵守国家法令、法规、依法办事。

　　（3）坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件的发生。

　　（4）积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为；防止破坏，不能制止解决的向主管报告。

　　（5）熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种

　　灭火器材的使用方法。

　　（6）积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项

　　治安服务工作。

　　1/

　　3（7）密切联系馆方，积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。

　　2、安保人员管理制度

　　强化公共秩序管理，为游客及参观者提供舒适有序的展厅环境，展馆的安保

　　维护将作为物业管理的重中之重。在我物业公司多年的安保管理经验基础之上，其中展馆物业管理将以多层次、多角度的安全防范措施，采取技防、人防、物防

　　相结合的方式，对展馆各楼层、各主题展厅及办公区域进行严格监控，确保展馆

　　秩序维护及参观秩序得到有效控制。

　　（1）安保人员制度

　　①仪表整洁、言行举止得体。

　　②模范遵守国家法令、法规、依法办事。

　　③坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件的发生。

　　④积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为；防止破坏，不

　　能制止解决的向主管报告

　　⑤熟悉和爱护配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭

　　火器材的使用方法。

　　⑥积极协助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项治

　　安服务工作。

　　⑦密切联系馆方，积极向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。

　　（2）安保人员巡逻制度

　　①安保人员开馆期间不间断巡视，值岗人员必须持证，全面了解和严密监视

　　安全巡视情况，发现其他异常情况及时处理通报上级领导。

　　②值岗人员需明确人员巡逻范围。

　　③巡逻方式：采用定时与不定时结合方式。

　　④根据实际情况需要，做好临时性大型展览、接待重要人物参观安全保卫工

　　作。

　　⑤在不间断对各层进行秩序巡逻时，应增强险情观念，全神贯注、细心观察，适当运用身体五官本能感觉，不可忽视任何异常情况和可疑点。

　　⑥展馆内巡逻时检查各层公共展厅相关设备设施有无异常。检查公共通道、消防通道是否畅通无阻，有无堵塞、脏污等。消防楼道有无异味和危险品。

　　1/

　　3⑦检查设备房周边有无异味、异常声音和异常现象。四层办公室、多功能厅、各层展厅、资料室、窗户是否关闭、上锁、有无异常。

　　⑧及时发现、报告、处理各种异常情况及可疑情况。发现和制止各种违法犯

　　罪行为，抓获各种现形犯罪分子，加强对各种刑事案件、治安案件和灾害事故的现场保护，疏散人群。平息巡逻中发现的突发事件和各种意外事件。

　　⑨安保人员严格按照楼内的巡逻路线进行巡逻，每天必须保证对展馆楼内各

　　处区域巡逻

　　次以上。

　　（3）重点部位巡逻制度

　　①四楼办公区、各层展厅、报告厅、共享空间、各大型沙盘、文件资料室、配电设备房等为重点巡逻部位，对非工作人员在非办公时间未经允许擅自进入要

　　害部门，应予以制止。

　　②每班次至少对要害部门（位）巡查一次，当自然灾害发生时，应加大巡逻

　　力度。发现要害部门（位）有异常时应立即向控制中心汇报，随时与监控中心保

　　持联系。

　　③巡逻到有危险标识的要害部门（位），应注意自我安全保护，碰到陌生人时

　　注意自我安全防范。

　　3、监控中心管理制度

　　（1）监控中心岗位交接制度

　　①负责对值勤用品器材（如：对讲机、手电筒、值勤夹、执勤大衣、巡更器

　　材、消防器材等）及所保管的钥匙等使用、完好情况进行清点、核查。

　　②每日交接班时配合相应岗位人员对展馆报警系统、监控摄录像系统情况进

　　行检查，发现异常情况及时向部门主管汇报并在《监控中心值班信息记录表》中

　　予以记录。

　　③监控中心人员接班时必须检查消防控制主机分区隔离点，检查消防联动柜

　　的监控性能及信号灯状况等，确保消防监控系统处于正常有效运作状态。

　　④保证闭路电视监控系统，防盗报警系统。电子巡更系统、门禁管理系统、对讲系统及消防报警各系统工作稳定。

　　⑤一般性故障立即排除，维修合格率

　　100%，暂时不能处理的通知部门采取

　　应急措施，应急措施得当有效。

　　1/

　　3⑥检查监控中心室内卫生状况，保持室内卫生清洁，空气清新，物品摆放整

　　齐有序，与工作无关物品不得摆放在室内。

　　⑦检查监控中心必备的资料是否齐全，并确保存放有序规范。

　　⑧监控中心交接班时，要对当班期间所发生的重点问题、注意事项（特别交

　　代类）及遗留问题等进行交接。

　　⑨对岗位交接内容检查核实完毕后，如实填写《监控中心值班信息记录表》，双方交接人员签字确认。

　　⑩监控中心值班人员于每日交班前对监控中心的卫生进行全面的清扫。包括：

　　地面、桌面、监控设备外表。所有物品进行归类摆放。

　　（2）监控中心内部管理制度

　　①监控中心值勤人员必须熟悉管理区域环境、楼宇结构及设计布局、公共设

　　施设备及器材的分布等。

　　②监控中心值岗人员要对所配置的机房设施做到“一懂三会”，即懂所有设

　　施的基本功能和特点、会操作使用、会维护保养、会排除一般故障。

　　③监控中心人员熟悉了解监控设备的维保单位养护计划并定期跟进维保质

　　量。当监控机房设施系统发生系统故障时，监控中心人员应及时向上级汇报并由

　　其通知工程服务部联系秩序维护系统维保单位进行维修，并将系统故障情况及跟

　　进结果记录在《监控中心值班信息记录表》上。

　　④监控中心值岗人员要熟悉了解各类突发事件处理流程，具备处理紧急突发

　　事件的能力及组织协调能力。

　　⑤监控中心必须至少有一种有效报警方式（如：警铃、电话等），以保证在

　　紧急情况下得到应急支援。

　　⑥非监控中心人员不得擅自进入监控中心，因工作需要进入监控中心必须经

　　班长级以上人员同意，但不得在监控中心室内逗留,并填写《来访记录》。

　　⑦监控中心人员应对每次来访人员进行身份核实、询问事由，与相关领导联

　　系判断是否有权进入监控中心，对不符合要求人员进入的立即劝其离开，对符合

　　要求正常来访人员在《来访记录》予以记录，并配合来访人员工作。

　　（3）监控中心业务管理制度

　　①信息处理收集。

　　2/

　　3②监控中心执勤人员负责对接收到的信息进行综合处理，及时汇报、调度、安排相关人员执行。

　　③监控中心执勤人员不得利用监控设备做与工作无关事由，不得脱岗、空岗，不得与无关人员谈论涉及保密范围内的资料和内容。

　　④技防设施信号处理。

　　⑤根据管理区域实际情况，随时选定调换监控区域的画面，通过监视器密切

　　监视管理区域情况，发现可疑人员、异常情况及时通知就近岗位人员及时跟踪处

　　理结果，并在《监控中心值班信息记录表》上详细记录。

　　⑥对于消防控制主机或周界报警、秩序维护报警设备的报警信号

　　,监控中心

　　应及时通知主管及就近岗位人员进行核实，如属误报应及时复位，并做记录通知

　　工程服务部查找原因。

　　（4）现场值勤状态监控

　　①监控中心时刻通过监控显示器，监督现场当值人员值勤状态，发现不符状

　　态时，应及时通过通讯设施予以提示纠正。

　　②监控中心每天询问位值班情况和巡逻岗所在位置等情况，确保全体在岗当

　　值人员人身安全并始终处于正常的执勤状态。

　　③监控中心人员在值班期间根据秩序维护管理要求和工作标准的具体内容，按照《监控中心安全管理规定》、《监控中心工作标准》执行。

　　④监控中心应必备常用联系电话、资料和消防设备。

　　⑤监控中心必备的防火器材：监控中心应备有灭火器六具；应急灯、手电筒

　　各一个；等消防设备，并不得挪做他用。

　　（5）对硬盘录像、录像带的管理：

　　①必须对硬盘录像、硬盘所录内容进行控制，明确录像重点部位（如：各出

　　入口）等。

　　②录像内容其中硬盘录像保存期为

　　3天，有问题的录像带向工程经理汇报

　　立即封存，待问题解决完后，此盘录像带解除封存，如有重要或有保留价值的应

　　继续封存，封存后应加以标识，如有需要可申请保存。

　　③观看借用硬盘刻录光盘需经工程经理同意。

　　4、消防管理制度

　　21/

　　3（1）消防管理

　　①消防安全部坚持“预防为主、防消结合”的方针，制定《管理区域灭火方

　　案》，落实各项防火安全措施，保障馆内防火安全。

　　②消防设施和器材的配置。

　　③消防安全部应建立所管馆内域的《灭火器台帐》、消防设施及器材分布一

　　览表》。

　　④馆内各层展厅、多功厅、各处沙盘、相关展品设施、办公区、会议室、水

　　吧、电梯机房、配电室等重要部位应当按配置相应的灭火器材。

　　⑤各个展厅必须配置不少于两个

　　2kg

　　级以上的轻便灭火器。

　　⑥消防设施和器材任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持

　　清洁、整齐，标识清晰。

　　⑦设置消防安全标志、消防疏散示意图。

　　（2）消防检查与维护

　　①消防安全部主管每季度组织人员至少进行一次例行消防检查与维护，对消

　　防设施、器材等设备进行外观及完好性检查和维护（清洁、维修等），并填写《消

　　防设施及器材检查、维护记录》，查出问题由检查人员向消防安全部主管汇报。

　　②工程负责人每季度组织秩序维护部、工程部、客服部、消防安全部、保洁

　　部相关责任人至少进行一次联合消防检查，抽查消防设施、器材的完好性和检查、维护情况并填写《联合消防检查记录》。

　　③检查与维护结束后，要在消防箱重新粘贴“封签”。对所有检查出的问题，由消防安全部主管填写《纠正/预防措施记录》负责组织整改实施，由工程负责

　　人组织验证。

　　（3）消防培训

　　①消防管理员定期（每季度至少一次）对工程员工进行消防知识培训，每位

　　员工必须熟知火场避险“三会”即：会报警（119）、会使用简易灭火器材，扑灭

　　初期火灾、会组织疏散撤离。

　　②每位员工应熟悉自己的岗位环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散

　　通道的位置和消防器材设施的具体分布情况。

　　③每半年工程应对在员工至少进行一次消防知识考核，积极协助消防工作机

　　22/

　　3关对消防工作的检查和指导，每半年对馆方游客至少进行一次消防知识的宣传、普及。

　　（4）消防演习

　　①每半年工程至少组织一次消防实战演习，演习必须使用灭火器、消防水带

　　等。

　　②工程要将消防演习列入《年月培训计划》，在演习前一周，由消防安全主

　　管制定《演习计划》，并报工程负责人批准后按演习计划组织实施演习，并对演

　　练效果进行评估和总结，并填写《演习记录》。

　　③针对演习中暴露出来的问题，由消防安全主管填写《纠正/预防措施记录》，经审批后组织实施。

　　（三）客服服务管理方案

　　1、票务接待工作

　　提供迎宾服务，着装、工牌、头饰统一，保证着装干净、整洁、合体，微笑服务；

　　（1）当游客领票或进入展馆时向游客致问候语；

　　（2）为有需求的游客提供指引，认真回答游客的询问，尽量满足游客合理的要求；

　　（3）始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，随时观注现场情况，及时和其他

　　岗位保持联系。

　　2、展区接待工作

　　（1）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求的游客提供指引；

　　（2）针对来访人员，作好来宾登记，并和相关部门人员进行核实和提供指

　　引；

　　（3）工作时着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，保持站姿服

　　务，始终保持旺盛的服务热情和精神面貌；

　　（4）当有游客来访时，两眼平视前方，两手可自然下垂或交叉置于前腹，面带微笑，与游客对话，语气和蔼；

　　（5）负责来往信函的收发整理，要保证当日信函当日处理完成；

　　（6）根据现场和馆方要求，配合其他岗位工作，必要时进行补岗；

　　23/

　　3（7）接待游客对物业服务投诉，并跟踪、反馈处理信息，认真记录投诉内

　　容，并及时做好游客投诉信息的传递、处理和游客反馈；

　　（8）认真完成馆方安排布置的其他工作；

　　（9）重要接待时，如馆方要求提供服务，事先做好本岗工作准备，并全力

　　配合馆方的工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。

　　3、展厅巡视工作

　　（1）不间断进行展厅巡视工作，提示游客参观注意事项，对展厅设施、体

　　验活动向游客进行安全提示和看护，对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示；

　　（2）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求的游客提供指引，对

　　合理需求要予以满足；

　　（3）对乘坐电梯游客，提供引导与服务，向上、下扶梯游客进行安全提示；

　　（4）及时和相关人员进行信息沟通，并积极配合相关部门进行突发事件处

　　理；

　　（5）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和

　　蔼；

　　（6）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，工程经理和客服部主管协助展区点位人员根据馆方要求做好展厅服务工作；如馆

　　方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。

　　4、前台接待服务工作

　　（1）提供前台接待服务，着装、工牌、头饰统一，保证着装干净、整洁、合体，实施站立、微笑服务，终保持旺盛的服务热情和精神面貌；

　　（2）针对游客问询，向游客提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引；

　　（3）针对来访人员，要及时和相关部门/人员进行核实和提供详细指引；

　　（4）当有游客来访时，两眼平视前方，两手可自然下垂或交叉置于前腹，面带微笑，与游客对话，语气和蔼；

　　（5）信函的收发传递，要保证按要求及时送达，如有要求，应必须在规定

　　时间内完成；

　　24/

　　3（6）根据现场实际工作情况，积极配合其他岗位工作，必要时进行补岗；

　　（7）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，并全力配合馆方的工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。

　　5、会议室、报告厅接待服务工作

　　（1）根据馆方要求，及时做好会前做好布置工作，正常情况下，至少应提

　　前半小时做好准备工作：包括：会议室卫生、茶水、毛巾准备、果品、鲜花的摆

　　放等；

　　（2）做好会中服务，包括：及时添水、适时更换毛巾及满足会议人员的其

　　他服务需求、服务时要注意场合，做到及时、适时，不可打扰会场正常秩序；

　　（3）会后做好收尾工作，包括：清理室内卫生、各类服务用具归位摆放、保管与会人员遗忘物品，调节好室内温度等，正常情况下收尾工作应在会后一小

　　时内完成；

　　（4）针对游客问询，向游客提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引；

　　（5）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和

　　蔼；

　　（6）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，工程经理和客服部主管协助会议室、报告厅服务员根据馆方要求做好会议室、报

　　告厅服务工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。

　　6、VIP

　　休息室接待服务工作

　　（1）提供消费游客接待服务，着装、工牌、头饰统一，保证着装干净、整

　　洁、合体，终保持旺盛的服务热情和精神面貌，实施站立、微笑服务，与游客对

　　话，语气和蔼；

　　（2）当游客到休息室时，应指引游客就座；

　　（3）礼貌询问游客消费需求，并及时送达；

　　（4）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求的游客提供指引，对

　　合理需求要予以满足；

　　（5）对游客违反规定的或不雅的行为进行礼貌的提示；

　　（6）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、25/

　　3头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和

　　蔼；

　　（7）重要接待时，如馆方要求提供服务，则必须事先做好本岗工作准备，工程经理和主管协助休息室客服人员根据馆方要求做好休息室服务工作；如馆方

　　不要求提供现场服务，则按馆方要求执行。

　　7、会议接待服务工作

　　（1）根据馆方要求做好对重要参观人员接待服务工作，提前做好休息室的现场布置和相关物品、茶点等的准备；

　　（2）在接待服务过程中，负责茶点的递送，要求做到及时、适时、专业、有礼貌，不可打扰现场秩序，影响游客情绪；

　　（3）针对客人问询，向客人提供详细解答服务，为有需求的游客提供指引；

　　（4）服务接待结束后，做好现场重新布置、整理工作，包括：清理室内卫

　　生、各类服务用具归位摆放、保管客人遗忘物品，调节好室内温度等，正常情况

　　下收尾工作应在会后一小时内完成；

　　（5）工作时始终保持旺盛的服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并保证着装干净、整洁、合体，坚持微笑服务，与游客对话，语气和

　　蔼；

　　（6）重要游客参观时，按馆方要求，如需要提供服务则由工程经理及主管

　　全程陪同，时刻关注游客需求，并及时配合馆方提供相应服务；如馆方不要求提

　　供现场服务，则按馆方要求执行。

　　8、特殊要求：

　　（1）重要接待前，工程经理应提前与馆方就迎接流程和事项进行沟通，并

　　提前做好参观路线、迎接、现场布置、标语及人员、物资安排。

　　（2）在重要接待时，如馆方要求提供服务，工程经理及主管应全程跟随，根据馆方要求，全力配合、协助馆方完成接待服务工作。

　　（3）当有外宾参观时，提供基础服务口语接待。

　　（四）保洁管理方案

　　1、作业标准：

　　26/

　　3（1）序厅：

　　①玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净序厅前台保持干净无尘，无污渍，接待沙发茶几不锈钢等保持干净光亮如新，无污渍，无尘土。

　　②垃圾箱内垃圾不能超过一半。垃圾箱内外无污渍、无痰迹、保持光亮如新。

　　③保持空气清新，无异味。

　　（2）地面：

　　①无纸屑杂物，无污渍。

　　②石材地面打蜡、抛光后光泽均匀。

　　③序厅大理石地面每月进行

　　次抛光处理。

　　④每月对地面进行一次彻底的修护打蜡保养，对客流大的地面磨损严重的地

　　方随时进行补蜡处理，保持地面光亮如新。

　　（3）墙面：

　　①石材、玻璃等墙面用白洁布擦拭。

　　②墙面格栅无污渍，无明显灰尘。

　　（4）电梯、扶梯：

　　①电梯、扶梯开馆前应进行彻底擦拭，直梯轿厢内需用不锈钢护理液进行擦

　　拭，工作时间内保证电梯轿厢四壁干净无尘，无污渍、手印；电梯门槽显示屏干

　　净无尘，地面地垫干净无杂物。

　　②保持空气清新，每天对电梯地垫进行刷洗清洁。隔天对轿厢电梯消毒一次。

　　（5）展厅设施设备及附属物：

　　①展厅内的沙发茶几要求每天进行巡回擦拭，每周应用专业皮革清洗剂进行

　　彻底刷洗。刷洗后涂上专业的皮革保养剂。

　　②展厅内的相框每天进行擦拭

　　次，保证相框无尘土，无水印。

　　③展厅内的垃圾箱应套上尺寸相符的垃圾袋，并要求每天开馆前更换新的垃

　　圾袋。垃圾箱内垃圾不能超过一半。垃圾箱每天进行

　　次清理，遇特殊情况应增

　　加清洗次数，保持垃圾箱内外无污渍、无痰迹、保持光亮如新。

　　④消防箱、消防设施每天保洁

　　次，保持干净，无尘土。

　　⑤宣传牌、标识牌每天擦拭不少于

　　遍，目视无灰尘，无污迹。

　　⑥普通照明灯具每周保洁

　　次。

　　2/

　　3（6）卫生间：

　　①卫生间每天应进行巡回保洁，根据客流量增加巡回保洁的频率。

　　②每日用玻璃清洁工具清洁洗手间的玻璃镜应不少于

　　次。保持镜面、镜台

　　干净光亮，无水印，无污渍。

　　③每周用毛巾擦拭灯具，清扫天花板，卫生间挡板，不少于

　　次

　　④墙面、门用白洁布擦拭无明显灰尘，便器无污渍、无黄印。发现墙壁有字

　　及污渍应及时清洁干净，下水道无积水。

　　⑤及时倾倒垃圾，换上新的垃圾袋。

　　⑥及时补充卫生纸及洗手液，方便参观者使用。

　　⑦室内无异味及时更换小便池内的芳香除味剂，及时喷洒空气清新剂，每天

　　对洗手间进行消毒工作不少于

　　次。

　　（7）办公区：

　　①对办公区的清洁派专人进行负责，对馆长办公室的玻璃、窗台，桌椅，每

　　天进行清擦不少于

　　次。及时更换办公室内的垃圾袋，保证地面无污渍，柜无灰

　　尘，空气清新。办公室保洁时应注意：不得翻看办公室内的所有的文件，动作应

　　轻拿轻放，应使用专用、指定的毛巾进行清擦。

　　②对职员办公区的卫生清洁每天不少于

　　次，保持地面干净，及时更换垃圾

　　袋，保持空气清新。

　　③对于办公区的玻璃随时进行清擦，门每月进行打蜡保养

　　次。

　　④每月进行消毒工作不少于

　　次，特殊情况，按馆方要求执行。

　　⑤及时补充卫生间的卫生纸、洗手液，淋浴间的洗发水，沐浴露等。

　　（8）会议室：

　　①会议室玻璃，窗台、天花板、灯具、出风口等保持干净，无灰尘。

　　②会议桌椅每天清擦不少于

　　次，并按使用情况及时增加清擦频率，使会议

　　室随时处于备用状态。每周对桌椅进行

　　次彻底打蜡保养。

　　③地毯清洗每年至少

　　次。地插要求每天进行清擦，随时保持光亮如新。

　　④保持会议室内空气清新。

　　（9）报告厅、接待厅、VIP

　　休息室：

　　①桌椅要求每天进行清擦，保持干净无尘土，墙毯墙纸干净无污渍，地毯随

　　2/

　　3脏随洗，随时处于备用状态。

　　②报告厅地毯

　　个月彻底清洗

　　次，遇有重要接待或重大活动时，应对地毯

　　进行彻底清洗。

　　（10）小序厅：

　　①小序厅地面墙面每周应进行一次彻底清擦，转门玻璃每天应进行擦拭，保

　　持干净，无手印，无污渍。

　　②遇有重要接待是应提前做好小序厅的清扫工作。保证门口玻璃光亮。地面、墙面干净无尘，电梯光亮无污渍，地垫干净无杂物。

　　（11）咖啡厅：

　　①咖啡厅地板每天进行

　　次擦洗，保证地板干净，无杂物，无污渍。

　　②咖啡厅顶棚玻璃每两月进行

　　次彻底清擦，平时随脏随擦。

　　③咖啡厅四周玻璃随时保持干净，每周至少清擦

　　次，遇有特殊接待，或特

　　殊天气，怎加清擦频率，随时保持玻璃干净明亮。

　　（12）露台花坛：

　　①对露台花坛的休闲座椅及茶几每天应进行不少于

　　次的清洁。及时清理烟

　　灰缸内的烟头。

　　②每天对露台花坛的垃圾箱进行不少于

　　次刷洗，根据使用频率增加刷洗次

　　数，保持垃圾箱内外干净无污渍，无痰渍。

　　③对花池边的石材每天进行

　　次擦洗，保持花池石材干净无污渍。

　　（13）展览馆外围台阶：

　　①外围台阶设有专人负责，每天对台阶清擦，根据客流量增加清擦频率，随

　　时巡回保洁，保持台阶以上无污渍，无痰渍，无烟头及杂物。

　　②外围垃圾箱每天应进行

　　次刷洗，对垃圾箱内的杂物及时进行清理。保持

　　垃圾箱外表光亮如新。

　　③对领票口及大序厅门口处应进行重点保洁，保证地面无水渍，污渍、痰渍。

　　④外围台阶每年应进行

　　次养护处理。

　　（14）展览馆外围：

　　①每天应对外围玻璃（2M

　　以下）进行一次彻底的清擦。并随时巡回保洁，保持玻璃干净光亮，无灰尘、无手印、无污渍。

　　2/

　　3②外围玻璃幕全年进行

　　次彻底清擦（4月；月）保持展馆外围玻璃幕清

　　洁明亮，无污垢，无水渍、无印迹。不锈钢镜面无污垢，无印迹，有金属反光。

　　③展览馆外檐清洗全年进行

　　次彻底清洗（4月；月）保持展馆外围整体

　　石材无灰尘，无污垢，色泽光亮，石材纹理清晰。

　　（15）消防通道：

　　①对经常使用的消防通道每天应进行

　　次清擦，保持地面及台阶干净，无污

　　渍，无杂物。

　　②对不经常使用的消防通道每周应进行彻底清擦，保持地面及台阶干净无污

　　渍，无杂物。

　　（16）垃圾清运：

　　①每天对展馆内公共区域垃圾应由责任区域的保洁员定时收集，每天上、下

　　午各一次集中收集，其他时间应安排巡视收集。由专职保洁员收集，轻提拿出垃

　　圾桶，避免垃圾袋破裂，然后检查桶内有无遗漏垃圾，并及时清洁放置；

　　②收集袋装垃圾量较大时，应另行准备垃圾车，将收集的每袋垃圾直接清运

　　至垃圾收集点，禁止将垃圾袋在地上拖拉，以免垃圾袋破裂散落垃圾或溢出垃圾

　　水造成地面污染；

　　③对展览馆内各区域卫生间产生的生活垃圾进行统一彻底收集清运，并倒放

　　在指定地点；

　　④每次收完垃圾后，需及时对运送过程中遗漏的垃圾水和垃圾物捡起并进行

　　冲洗处理。

　　2、检查标准：

　　主要通过“三查”制度、“三检”手段和培训教育来实现。

　　（1）“三查”制度

　　①员工自查。每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的区域不断地进

　　行自查，及时发现问题，解决问题。

　　②主管巡查。主管把巡回检查作为自己的主要工作，每天对各区域进行检查，不得少于

　　次，及时发现问题，及时解决，提高工作质量。

　　③工程经理抽查。每日抽查不得少于

　　次。并协助管领导及公司有关人员进

　　行定期的联合检查。

　　3/

　　3（2）“三检”手段

　　①视检。凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。

　　②手检。戴白手套擦抹或用白色餐巾纸擦拭被检查物体表面

　　1M

　　的距离，应

　　无灰尘、污迹。嗅检。凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

　　③嗅检。凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。

　　（五）绿化养护工作管理方案

　　1、绿化养护工作标准：

　　（1）派驻馆方两名养护人员必须经培训合格后方可上岗，针对馆方发现或

　　提出的问题及时圆满解决，同时落实本单位的各项管理目标、方案和措施。

　　（2）花卉人员必须每天对所有的摆放植物巡查一遍

　　①检查发现问题和加强与馆方的工作联络人联系交流，提出提高服务水平和

　　服务质量的措施。

　　②通过现场了解和倾听馆方意见，制定更为完善、合理及可行的植物更换计

　　划。

　　③做好各环节之间的人员和机具调配。

　　（3）摆设及养护植物的质量要求

　　①摆设期间花卉植物必须处于观赏期，未达到观赏期的不能摆设，如出现枯

　　萎、凋谢、残缺、死亡等及时更换；

　　②植物枝叶繁茂，长势良好；

　　③摆设的植物必须保证无病虫害，无枯枝、无杂草，叶面清洁无灰尘，盆器

　　干净无脏污。

　　（4）养护人员工作标准

　　①按时到岗，未请假或请假未经批准时，不能擅自离开工作岗位。

　　②养护人员工作时间为每周一至周日：8：30-17：00，两名养护人员每周休

　　息

　　天，现场养护人员应在周一至周日进行轮休，保证馆内始终有人值守，并每

　　天按时打卡确认出勤情况。遇特殊情况时，应完全满足馆方服务需求。

　　③工作要认真、细致、彻底和高质高效。

　　④行为文明礼貌，穿着整洁大方（上班时穿着工作服），遵守规划展览馆的31/

　　3各项规章制度和要求。

　　⑤不准在公共场所大声讲话、休息、打闹和进行与工作无关的事情。

　　⑥在任何工作区域从事养护工作时，不得影响或破坏周围环境，作业完成后

　　及时清理干净整洁至恢复原状。

　　⑦进入馆方办公室工作时，需先敲门并得到允许后方可进入；若办公室无人，则应邀请有馆方的第二者在场时方可进入工作。

　　⑧每日应对所有植物花卉巡视检查壹遍。发现问题及时向相关人员反映，隐

　　瞒不报或检查不到位，一经发现将按严重违规处理。严格执行双方《确任单》。

　　（5）养护操作要求

　　①给盆栽植物淋水时，水桶等容器中的水量不能超过

　　2/3，如有水落在地

　　上，应用毛巾马上擦干。

　　②叶片清洁时，用干净湿润柔软的毛巾顺着叶脉从基部到顶端地轻抹，并遵

　　循从上到下，从里到外的原则。

　　③整片枯黄的叶片或整枝枯黄的枝条修剪时，应贴着上一级枝干下剪。

　　④部分枯黄的叶片修剪时，应遵循保持叶片原有形态的原则进行仿真修剪，因修剪造成的花卉不美观应及时进行更换。

　　⑤更换植物时要轻搬轻放。

　　⑥严禁使用有毒高残留农药，施药不在室内进行。

　　⑦及时与业务负责人进行沟通，反馈情况及馆方要求。

　　2、作业方案：

　　（1）按设计要求将植物摆放到位,呈现植物最佳观赏效果；

　　（2）选择株形美观，色泽较好，生长健壮的植物材料；

　　（3）保证所有摆放花卉干壮叶茂、花艳形美；

　　（4）选择合适的花盆和套盆；

　　（5）修剪黄叶，擦拭叶片，使植物整体保持洁净；

　　（6）定期施肥，预防病虫害发生；

　　（7）全力协助馆方做好各项物业管理达标工作；

　　（8）馆方有事召见时，本公司保证在接到通知后及时派人到场；

　　（9）“五一”、“十一”及春节期间，在展览馆序厅、领导办公室等地方增加

　　32/

　　3或更换应；

　　（10）季开花植物，以烘托节日气氛，当月租摆费用不再增加，所发生的额

　　外费用，做为对馆方的优惠政策。（如馆方有特殊要求，所产生的实际费用，则

　　单独收取，不包含在长期租摆费用内。）

　　（11）馆内如遇重大活动时，根据馆方要求随时增加或更换植物，所产生的一切费用额外计收（以实际发生情况为准），不包含在长期租摆费用内。

　　（六）统一标识管理方案

　　标识的统一管理服务是指设计和管理物业标识系统，使之整洁、统一、美观，确保设备运行、安全管理、服务过程及状态、物资保管等相关物业服务工作有序

　　开展，并设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志，标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移位或转为他用。

　　1、标识管理的作用

　　一旦建立了良好的标识管理，就能够使维护工作繁而不乱，变而有序：

　　（1）优化工作环境

　　（2）提高管理水平

　　（3）提高工作效率

　　（4）方便资产管理

　　（5）减少安全隐患

　　2、常用标识的种类

　　（1）服务标识

　　各展区均应设置有醒目、统一标识的门牌和指引牌，统一由标识库选取相应

　　的式样，要求制作精美、标识出展区名称、结实耐用；指引牌要求精美雅致、清

　　晰指出方向或位置、结实耐用。

　　（2）警示标识

　　①安全标志应设在与安全有关的醒目位置。标志的正面或其邻近不得有妨碍

　　公共视线的障碍物。

　　②除必须外，标志一般不应设置在门、窗、架等可移动的物体上，也不应设

　　置在经常被其它物体遮挡的地方。

　　33/

　　3③设置安全标志时，应避免出现内容相互矛盾、重复的现象。尽量用最少的标志把必需的信息表达清楚。

　　④设置的安全标志，应使大多数观察者的观察角接近

　　90°。

　　⑤安全标志的尺寸应符合标志相关标准的要求。

　　（3）设备设施标识

　　①配电室必须用标牌标识，并注明“非工作人员请勿入内”的要求；

　　②中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号；

　　③凡有使用范围限制的设备、设施应采用标识牌明显标识出限制使用范围；

　　④因设备检修而影响到住户日常工作、生活时，维修人员应当在工作现场明

　　确标识如“电梯维修”等警示；

　　⑤有阀门和马达的设备必须用标识标明打开或旋转的方向；

　　⑥重点设备如电梯用标识牌标识出其位置及使用注意要点。

　　（4）消防安全标识

　　①消防箱、消防栓、消防管道用红色标识，且在消防箱上喷有“119”报警

　　电话提示；

　　②紧急疏散通道用消防疏散照明批示灯标识出通道位置及逃生方向；

　　3、标识的设置要求

　　标识的设置必须根据需求统一从标识库选取，特殊标识，制作样板进行审核后定

　　版制作。制作要求：

　　（1）便于观察。

　　（2）便于识别。用图形和符号进行的标识，图形和符号应符合相关的标准

　　或通用法则。

　　（3）便于实施。

　　（4）不易被人为因素变动其标识的内容和位置。

　　（七）档案管理方案

　　物业档案资料是物业管理的重要资源。我们将本着“集中化、有序化、信息

　　化、科学化”的管理原则，从开始接管运作的时候就建立详尽完善的物业档案资

　　料，实行原始档案和计算机档案管理的双轨制，建立档案管理系统。为以后的管

　　34/

　　3理打下良好的基础。

　　1、档案资料的收集

　　（1）服务中心档案钥匙管理员负责工程档案的建立与管理工作，设立档案

　　资料室，档案管理人员（文员兼任）须经培训合格后才能上岗。

　　（2）制定档案资料管理规章制度和档案资料管理人员岗位职责。

　　（3）资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，从实际的工作需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计

　　到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是物业构成的方方面面。

　　2、资料的分类整理

　　收集后的所有信息，统一由档案管理人员集中整理。根据档案的来源、信息的内

　　容等进行细分，做到条理清晰、分类合理。为了完整、系统地保存工作活动中形

　　成的各种门类、各种载体的档案，提高归档文件材料的质量，以满足公司各方面

　　的需要，特制定本要求归档范围：

　　（1）行政管理工作形成的文件材料

　　（2）物业管理工作形成的文件材料（含公司质量管理体系形成的文件、记

　　录）

　　（3）基本建设工作形成的文件材料

　　（4）设备仪器管理形成的文件材料

　　（5）财务档案（单独管理）

　　（6）职工个人档案

　　（7）特殊载体档案

　　（8）物业工程形成的文件材料

　　3、资料归档管理

　　（1）充分运用计算机管理

　　在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为

　　现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化

　　和现代化。

　　（2）采用计算机贮存与原始档案双档制，实现档案资料贮存方式多元化。

　　35/

　　3尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。

　　（3）做到档案组卷分类科学化编制统一的档案组卷分类说明书，按

　　档案

　　资料保密管理

　　①在日常管理中，物业的档案资料管理由服务中心统一管理保存，对重要的原始资料和保密资料采取不同的方式储存保管。所有保密资料随时接受公司领导

　　或质量管理部的检查。

　　②档案资料管理人员必须严格执行国家和公司的保密制度，增强保密意识，接受保密教育和检查，严禁任何人以任何方式索取、泄露或擅自向外公布保密档

　　案的内容。档案资料管理人员定期进行检查，发现问题及时向上级领导汇报后妥

　　善处理解决，严防一切泄密漏洞情况的发生。

　　4、档案保管规定：

　　（1）为保护好档案材料，维护档案的完整与安全，制定本规定。

　　（2）接收档案必须认真验收，并办理交接手续。

　　（3）入库要做到数目相符，排放整齐，便于查找，以保证提供利用快速准

　　确。

　　（4）档案员要掌握各门类档案的特点和规律，熟知案卷摆放地点、摆放顺

　　序，做到调档、还档及时准确。

　　（5）研究和改进档案保护技术，定期对档案进行检查，发现问题及时采取

　　措施进行处理。

　　（6）档案的接收、移出、鉴定、销毁、利用要有登记，统计准确。

　　（7）借阅完毕的档案经核对无误后，要及时入库，以防丢失。

　　（8）每年要对存档档案进行一次全面的检查，认真核对。

　　5、档案的运用

　　（1）员工因工作借阅档案，按照审批程序应办理借阅登记手续，并规定借

　　阅期限。

　　（2）档案的销毁，应填写销毁单，并经工程经理批准后方可执行，销毁单

　　由档案室档案员保存。

　　6、档案鉴定销毁规定：

　　（1）由工程经理、档案员及各部门负责人组成。

　　36/

　　3（2）各部门在文件材料归档时，应区分档案保管期限。

　　（3）对保存档案的保管期限届满的档案，先由档案管理员进行初步鉴定，提出鉴定意见，由工程经理及相应部门主管审定。

　　（4）对经过审定应该销毁的档案，应连同档案销毁清册一起，并做好相应

　　记录。

　　（5）销毁档案时，应工程经理和相应部门主管进行监督。

　　3/

　　37

推荐访问： 展览馆日常管理制度 展馆管理技术方案 展馆 方案 管理